Immobilienwertermittlung

Häufig wird die Frage nach dem Verkehrswert einer Immobilie gestellt, da in der Regel weder ein Grundstück noch ein Gebäude ohne realistische Markteinschätzung ge- oder verkauft werden kann.
Nun ist die Grundstücks- und Immobilienbewertung eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnisse einen Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag ermittelt.
Der Verkehrswert wird dabei als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Dies geschieht unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der sonstigen Beschaffenheiten. Nicht einbezogen werden dabei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. In Deutschland werden grundsätzlich drei verschiedene Methoden der Verkehrswertermittlung angewendet, die sich grundsätzlich gegeneinander ausschließen. Allerdings gibt es zu bewertende Grundstücksarten bei denen es in der Praxis nicht immer eindeutig zu entscheiden ist, welchem Verfahren der Vorzug zu geben ist.
Wir beurteilen den Wert einer Immobilie stets unter Berücksichtigung von zwei Wertermittlungsverfahren und nehmen anschließend

METHODEN DER WERTERMITTLUNG

1. Vergleichswertverfahren
 
Das Vergleichswertverfahren ist eine einfache Methode, bei der die Zielimmobilie mit einer Immobilie, für die in örtlicher und zeitlicher Nähe ein tatsächlicher Kaufpreis erzielt worden ist, verglichen wird. Da die in Inseraten abgedruckten Preisvorstellungen in der Realität nur selten erzielt werden, ist es unabdingbar hier auf die Informationen der Gutachterausschüsse zurückzugreifen.
Die maßgebenden Vergleichsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen im jährlich erscheinenden „Grundstücksmarktbericht“ festgehalten.
 

2. Ertragswertverfahren
 
Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden. Mit diesem Verfahren werden der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt und zum Grundstückswert zusammengefasst. Der Bodenwert bezeichnet hierbei den Verkehrswert des unbebauten Grundstückes. Der Gebäudeertragswert wiederum gibt die zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie an. Demzufolge basiert der Ertragswert maßgeblich auf der Höhe der zukünftigen Miete. Von dem ermittelten Reinertrag wird der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen, die daraus resultierende Verzinsung entspricht dem jeweiligen Liegenschaftszinssatz.
 

3. Sachwertverfahren
 
Bebaute Grundstücke sind mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu bewerten. Insbesondere, wenn es weniger um die Erträge des Grundstückes geht sondern der Wert der „Sache“ im Vordergrund steht. Aus diesem Grund werden vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser mit dem Sachwertverfahren bewertet. In Einzelfällen kann es hilfreich sein Mietwohngrundstücke ebenfalls mit diesem Verfahren zu bewerten. Dies ist dann der Fall, wenn der reine Substanzwert benannt werden soll.
Mit dem Sachwertverfahren wird zum einen der Wert des Grundstückes ermittelt und zum anderen der Wert des Gebäudes bestimmt.
Der zentrale Wert dieses Verfahrens setzt sich aus den Herstellungskosten für den fiktiven Neubau zusammen. Von diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses ein Betrag abgezogen, die sogenannte Alterswertminderung. Anschließend wird der Bodenwert des Grundstückes hinzugerechnet. Nach einer Anpassung des Preises an den Immobilienmarkt mittels des sogenannten Marktanpassungsfaktor, erhalten Sie den erwarteten Marktpreis (Verkehrswert) der Immobilie.
Die drei vorgenannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) normiert und werden auch in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.
Als Ergänzung zu der ImmowertV sind die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu beachten sowie das Bewertungsgesetz (BewG §184-§188).